Trois propriétaires parmi les plus grands détenteurs de biens immobiliers en Ontario doivent 144 millions de dollars, sous la protection de la faillite : documents

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Un petit groupe de propriétaires qui possèdent des centaines de propriétés locatives à travers la province sont à court d’argent, doivent plus de 144 millions de dollars en prêts impayés et font face à des dizaines de poursuites de la part de leurs créanciers, selon des documents déposés auprès de la Cour supérieure de justice de l’Ontario.

Dylan Suitor, Ryan Molony et Aruba Butt sont à l’origine de 11 sociétés désormais insolvables confrontées à une « crise de liquidité » avec seulement 100 000 dollars en banque, selon les documents.

Les trois ont reçu une protection ordonnée par le tribunal, en vertu de la Loi sur les arrangements avec les créanciers des compagnies (LACC), de la part de plus de 300 prêteurs jusqu’à la fin mars 2024, a écrit la juge Jessica Kimmel dans sa décision de cette semaine.

Également connu sous le nom de protection contre la faillite, cela signifie que toute action en justice entreprise par les prêteurs pour récupérer leur argent a été suspendue afin que les propriétaires puissent tenter de sauver leur entreprise. Des documents indiquent que 32 poursuites sont actuellement intentées contre les sociétés dans les palais de justice de l’Ontario.

Les propriétaires et leurs sociétés sont basés dans la région de Hamilton, mais se spécialisent dans l’achat, la rénovation et, dans certains cas, la remise en vente de « biens immobiliers résidentiels en difficulté sur des marchés sous-évalués », indique un mémoire judiciaire.

Ces marchés se trouvent à Timmins, Sault Ste. Marie et Sudbury, ainsi que des communautés plus petites, notamment Kirkland Lake, Temiskaming Shores et Val Caron.

Les propriétaires possèdent actuellement 406 propriétés où vivent 1 000 locataires, ce qui en fait « l’un des plus grands détenteurs de biens immobiliers résidentiels en Ontario », a écrit Kimmel.

Ils n’ont pas répondu à une demande de commentaires envoyée par l’intermédiaire de leurs avocats.

Plus de 200 logements locatifs vides : documents

Suitor est un investisseur de Hamilton qui a fait la une des journaux l’année dernière pour couper l’eau des locataires pendant près de trois mois au 1083, rue Main E. après l’éclatement d’une canalisation. Dans le même temps, il tentait de les expulser par l’intermédiaire de la Commission de la location immobilière afin de rénover leurs logements, ce qui est un processus continu, ont déclaré les avocats représentant les locataires.

La société propriétaire de l’immeuble – qui se trouve en face du pittoresque parc Gage de Hamilton – ne fait pas partie de celles qui sont en difficulté financière et qui ont besoin d’une protection contre leurs créanciers.

Suitor est également un agent immobilier avec plus de 200 000 abonnés sur Instagram, où il partage des conseils commerciaux en tant qu’entrepreneur « self made » et investisseur immobilier.

En août dernier, Suitor a organisé un « séminaire de formation sur les résultats commerciaux » à Burlington, en Ontario, promettant aux participants qu’ils apprendraient à développer leur entreprise jusqu’à 150 % sur 12 mois, selon ses publications sur les réseaux sociaux.

Butt est administrateur de certaines sociétés protégées contre les créanciers, qui possèdent des dizaines de propriétés à Sault Ste. Marie.

Molony est président de SID Developments, selon le site Internet de l’entreprise, qui fournit des services de rénovation et de gestion aux entreprises.

SID Developments a été fondée par Robert « Robby » Clark, un ancien enfant acteur connu pour son rôle principal dans Les fichiers Zack. Clark a décrit l’effondrement des sociétés dans un affidavit déposé au tribunal.

“Pour réduire les charges d’intérêts importantes (des propriétaires) et améliorer leur flux de trésorerie disponible, la société a commencé à explorer des opportunités de refinancement et de vente en 2022”, a déclaré Clark.

deux hommes sont assis sur un canapé
Robby Clark, à gauche, et Dylan Suitor sont présentés ici sur une photo publiée le 3 janvier 2020. Clark est le fondateur de SID Developments, qui fournit des services de rénovation et de gestion aux sociétés appartenant à Suitor et désormais sous la protection des faillites. (Facebook/Robby Clark)

Leurs efforts ont été « entravés » par les hausses des taux d’intérêt de la Banque du Canada à partir de mars 2022 et la baisse des prix de l’immobilier.

Ils ont manqué d’argent pour terminer la rénovation de certaines unités, qui sont désormais vides et représentent 350 000 dollars de revenus perdus par mois, a déclaré Clark. Plus de 200 des 631 logements locatifs dont ils sont propriétaires sont actuellement vides, selon des documents.

En plus de devoir 144 millions de dollars pour des hypothèques et autres prêts, ils doivent :

  • 2,8 millions de dollars en taxes municipales, factures de services publics et impôts sur le revenu des sociétés impayés.
  • 600 000 $ aux entrepreneurs, aux métiers et aux fournisseurs de services.
  • 55 000 $ en retenues salariales au gouvernement fédéral.

Les liens entre entreprises peuvent être “difficiles à démêler”, selon un avocat

Grâce à l’ordonnance de protection contre les créanciers, les propriétaires ont accès à un prêt de 12 millions de dollars pour payer les frais des procédures judiciaires et terminer les rénovations. Ils poursuivront également « un refinancement ou une restructuration globale » et un « plan de compromis consensuel » avec les prêteurs pour poursuivre leurs opérations.

La demande de protection contre les créanciers est souvent utilisée comme « tout dernier recours » pour les entreprises au bord de la faillite, a déclaré l’avocate Karen Fellowes, basée à Calgary et à Vancouver, spécialisée dans la restructuration et l’insolvabilité et n’est pas impliquée dans cette affaire.

D’autres fois, les entreprises l’utilisent de manière stratégique si elles prédisent une « crise de liquidation » imminente et doivent se restructurer sur plusieurs mois, a-t-elle expliqué.

L'entrée d'un immeuble
Un prétendant a fait la une des journaux à Hamilton en 2023 après que les locataires du 1083 Main St. E. soient restés trois mois sans eau courante. (Eva Salinas/CBC)

La réussite des propriétaires à sauver leur entreprise dépendra de l’accord des 300 prêteurs qui les soutiendront, a déclaré Fellowes. Ils obtiendront probablement une prolongation de la protection contre leurs créanciers et tenteront de vendre certaines propriétés, a-t-elle ajouté.

Les locataires ont des droits qui leur permettraient de rester dans leur logement même s’il y a un nouveau propriétaire, à moins que les prêteurs ne souhaitent que les logements soient libérés et que le tribunal l’ordonne, a déclaré Fellowes.

Pour les locataires vivant dans des propriétés qui ne font pas partie de la procédure, comme celle du 1083 Main St. E. à Hamilton, il est peu probable que ces immeubles soient directement touchés puisqu’ils appartiennent à d’autres sociétés, a-t-elle déclaré.

Les investisseurs immobiliers tentent souvent de « limiter leur responsabilité » en créant plusieurs sociétés.

“Ce n’est pas si rare, mais cela crée une structure d’entreprise très complexe dans laquelle vous avez plusieurs sociétés, plusieurs prêteurs, et parfois les liens entre eux sont difficiles à démêler”, a déclaré Fellowes.

Vous êtes locataire et pourriez être impacté par cette affaire ? Envoyez-nous un email: [email protected]

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