Les mises sous séquestre immobilières augmentent au Canada alors que les projets stagnent

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Qu’il s’agisse de l’une des tours de condos les plus hautes du Canada ou de terrains nus, les projets de développement résidentiel à travers le pays sont de plus en plus mis sous séquestre.

Selon les experts, les taux d’intérêt élevés, les coûts et les retards de construction ainsi que le ralentissement du marché immobilier contribuent tous à la fréquence croissante des projets confrontés à des difficultés financières.

“Il y a un an, c’était peut-être un appel par mois, un appel tous les deux mois, et maintenant c’est un appel par semaine”, a déclaré Mike Czestochowski, vice-président du groupe de services fonciers de la société immobilière CBRE.

Les mises sous séquestre sont un moyen pour les prêteurs garantis de demander au tribunal de nommer quelqu’un pour prendre le contrôle de la propriété et soit la liquider, soit maximiser la valeur des actifs.

Bien que souvent considérée comme un dernier recours, CBRE a constaté une augmentation des mises sous séquestre à mesure que de plus grands projets de construction comportant de multiples hypothèques et parties impliquées commencent à rencontrer des difficultés.

“Ces projets en construction ont connu une telle hausse des prix qu’ils sont tout simplement à court d’argent”, a déclaré Lauren White, vice-présidente exécutive du groupe de services fonciers de l’entreprise.

Ce fut le cas à Kitchener, en Ontario, où les créanciers ont déposé une demande de mise sous séquestre contre les propriétaires du projet Elevate Condominiums, composé de quatre tours.

Au moment où le dossier a été déposé en octobre, les équipes de construction avaient déjà quitté le site, le laissant terminé à 80 pour cent mais non étanche. Un rapport de décembre a révélé que les propriétaires n’avaient que 300 $ en banque au moment de l’exécution de l’ordonnance de séquestre et qu’ils devaient plus de 100 millions de dollars.

D’autres projets ne vont pas aussi loin.

Une tour de condos en construction.
The One est situé au coin des rues Yonge et Bloor à Toronto. (Cole Burston/CBC)

Créanciers sur une tour à condos prévue de 55 étages du centre-ville de Vancouver ont déposé une demande de mise sous séquestre à la mi-janvier, notamment BMO, qui demande le remboursement de plus de 82 millions de dollars de prêts.

Certains projets rencontrent des difficultés même après que la construction soit en grande partie terminée. Duca Financial Services Credit Union Ltd. a déposé une requête le 19 janvier contre un projet de condominiums Mizrahi Inc. situé au 128 Hazelton Ave. à Toronto, demandant le remboursement de son prêt de 16 millions de dollars.

Alors que les plus grands promoteurs peuvent généralement encore obtenir des financements, les plus petits ont du mal à obtenir plus d’argent, car les prêteurs de second rang sur lesquels ils comptent souvent deviennent plus prudents, a déclaré Czestochowski.

“Donc, à mesure que la dette arrive à échéance, c’est un peu plus difficile.”

L’Ontario a connu la majorité des mises sous séquestre au cours des derniers mois, mais au cours de la dernière année, le processus a été appliqué à tout, depuis un immeuble bancaire historique à Saint John, au Nouveau-Brunswick, jusqu’à un appartement ravagé par un incendie à Winnipeg.

Les gratte-ciel connaissent particulièrement une augmentation, a déclaré White, compte tenu de tous les défis que ces projets présentent et du potentiel de retards.

“Cela est dû en grande partie à une mauvaise gestion, au fait de ne pas se rendre compte de la longueur et de la complexité du processus de développement”, a-t-elle déclaré.

Une grande grue domine un immeuble en copropriété en construction.
Les experts affirment que les immeubles de grande hauteur sont particulièrement confrontés à des problèmes de financement étant donné les risques de retards. (Cole Burston/CBC)

The One, un immeuble de 84 étages en construction à Toronto que Mizrahi Inc. développe également, est probablement le projet le plus médiatisé récemment mis sous séquestre.

Déposés en octobre, des documents judiciaires montrent que le promoteur a une dette de 1,7 milliard de dollars et s’attend à ce que la construction soit terminée avec plus de deux ans de retard et un dépassement du budget de plus de 600 millions de dollars.

D’autres développements notables incluent les créanciers qui ont fait pression en novembre pour mettre en place des mises sous séquestre sur au moins cinq projets de Vandyke Properties couvrant plus de 1 700 unités dans la région du Grand Toronto, certaines déjà en construction, avec des dettes réclamées dépassant 200 millions de dollars.

« Un soulagement juridique extrême »

La mise sous séquestre est une possibilité offerte aux créanciers garantis comme moyen de récupérer potentiellement leur argent lorsque les emprunteurs commencent à faire défaut.

L’objectif du processus est de maximiser la valeur, a déclaré Dan Wootton, associé du cabinet de restructuration de Grant Thornton. Cela pourrait donc impliquer de terminer le projet avec le développeur existant, comme c’est le cas avec The One, ou simplement d’essayer de vendre en tant que- est.

Les prêteurs essaieront généralement de travailler avec les emprunteurs, et il y aura souvent plus d’un paiement manqué avant que la voie ne soit empruntée, a déclaré Wootton.

“La mise sous séquestre est considérée comme une réparation juridique assez extrême.”

Toutes les candidatures ne sont pas approuvées.

Le squelette d'un bâtiment en construction montrant sa charpente en bois.
Coromandel possède 16 projets immobiliers actifs à Vancouver, en Colombie-Britannique, y compris un projet de maisons en rangée sur Oak Street, à l’angle de la West 52nd Avenue. Sa demande de mise en redressement judiciaire a été refusée. (Jon Azpiri/CBC)

En décembre, un juge de la Colombie-Britannique a rejeté demande de mise du Groupe Coromandel, avec environ 700 millions de dollars de dettes garanties sur 16 propriétés, a été mis sous séquestre. La décision de refuser était basée en partie sur le fait que certaines propriétés étaient déjà sous séquestre.

Une fois approuvé, un séquestre évaluera ce qu’il en coûterait pour terminer le projet et comparera ce montant avec ce qu’un promoteur peut s’attendre à rapporter avec la vente d’unités. Lorsque cela s’avère insuffisant en raison de coûts plus élevés que prévu, des mesures drastiques sont parfois nécessaires.

“Ce qui peut malheureusement arriver, c’est que tous ces contrats d’achat de condos en prévente soient résiliés. C’est donc presque comme une réinitialisation”, a déclaré Wootton.

« Peut-être que vous devrez même modifier le projet lui-même… au lieu d’un condo, peut-être que cela deviendra une maison de retraite, n’est-ce pas, ou une résidence étudiante », a-t-il déclaré.

Les acheteurs ont parfois la possibilité de payer plus pour les logements, même si les projets connaissent également des difficultés car les acheteurs ne peuvent plus prétendre à un prêt hypothécaire à un prix plus élevé, obligeant les promoteurs à essayer de les revendre sur un marché plus calme.

Essayer de revendre des projets entiers est également difficile sur ce marché, car beaucoup se concentrent sur leurs propres projets, a déclaré Wootton.

“Nous entendons dire que les plus grands développeurs ne se lancent pas dans beaucoup de nouveaux projets pour le moment. Ils se concentrent sur la finition de ce qu’ils ont.”

Il y a encore des acheteurs, mais ils ne se précipitent pas dans les transactions, a déclaré White de CBRE.

“Beaucoup de gens recherchent un accord. Ils essaient d’anticiper le creux du marché, ce que personne ne peut faire”, a-t-elle déclaré.

La dernière fois que les mises sous séquestre ont été aussi graves, c’était probablement au début des années 1990, a-t-elle déclaré, mais le marché global est au moins encore plus actif qu’à l’époque et l’intérêt continue de croître pour les ventes potentielles de mises sous séquestre.

Le marché a cependant encore du chemin à parcourir avant une reprise, a déclaré White.

“Je pense que nous avons encore au moins six mois, vous savez, pendant lesquels les appels reprennent, sans ralentir.”

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