La Banque du Canada affirme que l’abordabilité du logement vise à stimuler l’offre et non à réduire les taux d’intérêt

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Le marché immobilier canadien est notoirement déséquilibré. Les prix des logements ont augmenté de plus de 35 pour cent en seulement quatre ans. Les frais d’intérêt hypothécaires ont augmenté de 30,9 pour cent d’une année à l’autre. Et les prix des loyers atteignent continuellement des niveaux records.

Alors que l’inflation est maîtrisée, de plus en plus de voix s’élèvent pour demander à la Banque du Canada de réduire les taux d’intérêt, atténuant au moins certains de ces problèmes d’accessibilité financière.

Mais le gouverneur de la Banque du Canada, Tiff Macklem, affirme qu’une baisse des taux d’intérêt n’est pas la solution miracle que les gens espèrent.

“L’abordabilité du logement est un problème important au Canada, mais il ne peut être résolu en augmentant ou en baissant les taux d’intérêt”, a déclaré Macklem. lors d’un discours à Montréal mardi.

Macklem a déclaré que le véritable problème est que l’offre de logements est restée inférieure à la demande de logements depuis des années.

“Il y a plusieurs raisons à cela : les restrictions de zonage, les retards et les incertitudes dans les processus d’approbation et la pénurie de travailleurs qualifiés. Aucune de ces choses ne sont des problèmes que la politique monétaire peut résoudre”, a-t-il déclaré dans son discours au Conseil des relations étrangères de Montréal.

Macklem admet que les taux d’intérêt bas d’urgence pendant la pandémie de COVID-19 ont contribué à alimenter la hausse des prix de l’immobilier pendant cette période. Et les propres recherches de la banque centrale montrent que « l’inflation du logement » continue de stimuler l’inflation.

La baisse des mises en chantier est imputée aux taux d’intérêt élevés

Randall Bartlett, directeur principal de l’économie canadienne chez Desjardins, a déclaré que les prix des logements loués et possédés devraient continuer de croître au-delà de leur rythme d’avant la COVID-19 au-delà de la fin de 2024.

« L’un des principaux points à retenir du rapport de la Banque du Canada Rapport sur la politique monétaire de janvier 2024 est que l’inflation du logement sera probablement le moteur le plus important de la croissance des prix d’une année sur l’autre au premier semestre 2024″, a-t-il écrit dans une note de recherche.

Un immeuble avec une pancarte indiquant "Arrêtez d'augmenter les loyers" accroché à un balcon.
Les prix des logements loués et des logements en propriété devraient continuer de croître au-delà de leur rythme d’avant la COVID-19 au-delà de la fin de 2024. Le loyer moyen au Canada atteint un sommet sans précédent, avec une pression particulière dans les points chauds comme Vancouver et Toronto. (Patrick Morrell/CBC)

La question de l’abordabilité n’est pas nouvelle au Canada. Mais cela s’est accéléré ces dernières années.

Les Services économiques RBC ont ce qu’on appelle la « mesure globale de l’abordabilité ». À la fin de l’année dernière, cet indice était « à ou près des pires niveaux d’accessibilité jamais vus dans de nombreux marchés », avec des inquiétudes particulières dans les points chauds comme Vancouver et Toronto.

“Près de 60 pour cent de tous les ménages pouvaient se permettre de posséder au moins un appartement en copropriété ordinaire en 2019, en fonction de leur revenu. Cette part a chuté à 45 pour cent en 2023”, a déclaré l’économiste en chef adjoint. Robert Hogue a écrit dans un article sorti en décembre.

“Une tranche encore plus petite de 26 pour cent pourrait désormais se permettre une maison unifamiliale (relativement plus chère).”

L’Association canadienne des constructeurs d’habitations affirme que les mises en chantier (une mesure du nombre de nouveaux bâtiments dont la construction a commencé) ont diminué pendant deux années consécutives. Et son PDG affirme que les taux d’intérêt élevés en sont au moins en partie la raison.

“Les taux d’intérêt réduisent directement la faisabilité de la construction de nouveaux logements indispensables – nous l’avons vu en 2023 et cela se poursuivra en 2024”, a déclaré Kevin Lee.

Un ouvrier du bâtiment traverse un chantier de construction.
Un ouvrier du bâtiment est photographié sur un chantier à Ajax, en Ontario, à l’est de Toronto, en novembre. Les promoteurs interrogés par la Société canadienne d’hypothèques et de logement l’automne dernier ont cité des taux de prêt plus élevés parmi leurs préoccupations concernant la construction de logements locatifs spécialement conçus. (Christopher Katsarov/La Presse Canadienne)

L’automne dernier, la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) a mené une enquête auprès des promoteurs immobiliers qui construisaient des logements locatifs spécialement conçus à cet effet. Trois principales préoccupations ont été soulevées : des coûts de construction et des frais de développement nettement plus élevés et des taux de prêt plus élevés.

« Des conditions financières plus restrictives ont limité le flux d’investissements privés vers de nouveaux logements locatifs spécialement construits, ce qui a entraîné une diminution des projets prévus et alimenté davantage la crise de l’accessibilité financière » le rapport de la SCHL dit.

Un exercice d’équilibriste

Macklem a déclaré que tout le monde – des propriétaires potentiels aux promoteurs en passant par les décideurs politiques – voulait la même chose.

“C’est très clair. La solution pour rendre le logement abordable est d’augmenter l’offre”, a-t-il déclaré.

Mais alors que l’offre et la demande sont déséquilibrées, Macklem a déclaré que la Banque du Canada ne pouvait pas faire grand-chose. Et, a-t-il ajouté, les banques centrales n’ont en réalité qu’un seul outil à utiliser.

REGARDER | Le marché immobilier canadien devrait rester faible pour l’instant :

Un marché immobilier atone attendu pour le 1er semestre 2024, mais seulement dans certaines régions

Le marché immobilier canadien devrait rester faible au moins pendant la première partie de 2024, tandis que les taux d’intérêt restent élevés. Mais certaines régions du pays connaîtront des marchés occupés alors que les investisseurs rechercheront des prix plus bas en dehors de Toronto et de Vancouver, disent les prévisionnistes.

“L’impact de l’augmentation du taux directeur est en réalité de mieux équilibrer le marché immobilier, non pas en réduisant l’offre mais en réduisant la demande et en l’alignant davantage sur l’offre”, a-t-il déclaré.

L’équilibre fait défaut au marché immobilier canadien depuis de nombreuses années.

La bonne nouvelle est que la plupart des économistes croient que la Banque du Canada va commencer à réduire les taux d’intérêt cet été. Cela devrait apporter un certain soulagement aux promoteurs soucieux de financer leur prochain projet et aux propriétaires aux prises avec des versements hypothécaires nettement plus élevés.

Mais certains pensent que la simple anticipation de modifications du taux directeur au jour le jour de la banque centrale pourrait conduire à un afflux d’activités refoulées dans les ventes de logements.

“Les données de fin 2023 et début 2024 suggèrent que le marché immobilier pourrait très bien se redresser à nouveau, car la baisse des rendements obligataires et des taux hypothécaires et des prix plus favorables (signifient) qu’un plus grand nombre d’acheteurs se détournent pour anticiper les futures baisses de taux attendues”, a écrit Bryan Yu, économiste en chef à la Central 1 Credit Union à Vancouver.

Si tel est le cas, l’abordabilité ne fera que se détériorer à mesure que la construction ralentira, même si le bassin d’acheteurs potentiels augmente – le Canada ayant connu des niveaux d’immigration record l’année dernière.

REGARDER | Le gouverneur de la Banque du Canada, Tiff Macklem, s’exprime à Montréal :

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