Comment acheter une propriété aux enchères : conseils d’experts sur les frais, quand dépasser le budget… et même où s’asseoir

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Si vous achetez une propriété aux enchères, vous devrez vous préparer sérieusement afin d’éviter de trébucher lorsque vous enchérissez.

Cela inclut de décider avant l’enchère quelle sera votre offre la plus élevée.

Si vous participez à une vente aux enchères sans effectuer ce travail, vous risquez de vous retrouver pris dans l’élan du jour et d’enchérir bien plus que ce que vous pouvez vous permettre.

Cette préparation m’a certainement aidé à tenir le coup et à ne pas enchérir au-dessus du montant maximum que je m’étais fixé lors de ma récente inscription à une vente aux enchères en ligne.

Qu'est-ce qui est proposé aux enchères ?  Cette maison de gardien à bail à Douvres est vendue par Pugh Auctions le 31 janvier avec un prix indicatif de 120 000 £.

Qu’est-ce qui est proposé aux enchères ? Cette maison de gardien à bail à Douvres est vendue par Pugh Auctions le 31 janvier avec un prix indicatif de 120 000 £.

Comme je le détaille ci-dessous dans le deuxième d’une série d’articles sur les enchères, cela signifiait que je me lançais en toute confiance dans le processus d’appel d’offres et que je ne me mettais pas à rude épreuve financièrement.

Dans le premier article de la série d’enchèresj’ai regardé ce qui s’est passé lorsque je me suis inscrit pour acheter une épave lors d’une vente aux enchères immobilière, tandis que le dernier volet examinera ce qui se passe une fois le marteau tombé.

Qu’est-ce qu’un prix indicatif aux enchères ?

Une propriété vendue aux enchères aura un « prix indicatif », qui indique où est fixé le prix de réserve du vendeur – le montant minimum qu’il est prêt à accepter – et où les enchères pourraient commencer.

Il est toutefois important de savoir que le vendeur a le droit de modifier le prix de réserve à tout moment avant l’enchère.

Dans le même temps, bien qu’il s’agisse d’une indication de l’endroit où les enchères pourraient commencer, cela ne constitue pas une indication du prix auquel le commissaire-priseur pense que la propriété sera finalement vendue.

Dans de nombreux cas, le prix de vente final d’un bien immobilier peut largement dépasser le prix indicatif.

Andy Thompson, de Pugh Auctions, conseille sur la meilleure façon de procéder à l'achat aux enchères

Andy Thompson, de Pugh Auctions, conseille sur la meilleure façon de procéder à l’achat aux enchères

Andy Thompson, de Pugh Auctions, explique que ce prix indicatif ne devrait pas être le point de départ pour quelqu’un qui débute dans les enchères.

Au lieu de commencer par le prix indicatif et de travailler vers le nord à partir de là pour voir jusqu’où votre budget peut s’étendre, il recommande de « revenir en arrière ».

Décidez de ce que vous pensez que la propriété vaudrait une fois terminée, puis revenez à ce que vous pouvez payer.

M. Thompson déclare : « Vous devez commencer par revenir en arrière. Il s’agit moins du prix indicatif que du prix final et de la valeur de la propriété une fois terminée, en tenant compte des coûts et des frais de rénovation.

« Si vous allez vivre dans une propriété, vous n’avez pas besoin de réaliser un profit immédiat, mais vous ne voulez pas payer trop cher pour cela. »

M. Thompson a décrit plusieurs frais que vous devrez également prendre en compte dans vos calculs. Ceux-ci peuvent inclure :

Honoraires des commissaires-priseurs

La plupart des commissaires-priseurs factureront des frais administratifs ou une prime d’acheteur. Ceux-ci peuvent s’élever à seulement 1 000 £, mais peuvent également atteindre des dizaines de milliers en fonction du prix de la propriété.

Parfois, les maisons de ventes aux enchères facturent un pourcentage de 4 pour cent.

Frais juridiques

Certains avocats vous factureront la vérification du dossier juridique avant la vente aux enchères.

Le dossier juridique comprendra une multitude de documents, dont les conditions générales de vente du commissaire-priseur et des conditions particulières.

Il s’agit de conditions supplémentaires ajoutées par le vendeur et peuvent souvent inclure des frais supplémentaires que l’acheteur doit payer à la fin.

Frais de dossier

Vous devrez également tenir compte des frais d’arrangement éventuels si vous envisagez de recourir à une hypothèque ou à un financement de transition pour payer la propriété.

Cette propriété jumelée de trois chambres située dans le bourg de Halesowen, dans les West Midlands, est vendue par Pugh Auctions le 30 janvier au prix indicatif de 220 000 £.

Cette propriété jumelée de trois chambres située dans le bourg de Halesowen, dans les West Midlands, est vendue par Pugh Auctions le 30 janvier au prix indicatif de 220 000 £.

Honoraires du vendeur

Le vendeur peut parfois répercuter tout ou partie de ses coûts sur l’acheteur. Tout cela sera documenté dans les conditions particulières de la vente aux enchères.

Lors du calcul du coût des frais, M. Thompson a expliqué qu’il faut en tenir compte lors du suivi rétrospectif.

Par exemple, si vous pensiez qu’une propriété vaudrait 200 000 £ une fois aménagée, vous pourriez alors en soustraire 10 000 £ de frais et 40 000 £ de frais de rénovation.

Cela vous donnera une idée de votre budget maximum pour la propriété.

“Si vous payez plus de 150 000 £ pour la propriété, vous ne récupérerez pas tout cela si vous deviez vendre pour une raison quelconque”, explique M. Thompson.

Cependant, il a ajouté que, pour ceux qui achètent une propriété pour y vivre, il peut être utile d’envisager de dépasser le budget pour la bonne maison.

“Certaines personnes prendront cela au menton et diront : c’est ma maison pour toujours, je vais vivre ici pendant les 30 ou 40 prochaines années. C’est un cas unique à cet endroit et cela vaut donc la peine que je paie plus qu’aujourd’hui”, dit-il.

“Bien qu’il s’agisse d’un énorme engagement financier et d’un investissement, c’est également une maison.”

Certaines personnes mettent en place ce qu'on appelle une « offre par procuration », dans laquelle une partie intéressée donne son enchère maximale au commissaire-priseur pour qu'il enchérisse en son nom.

Certaines personnes mettent en place ce qu’on appelle une « offre par procuration », dans laquelle une partie intéressée donne son enchère maximale au commissaire-priseur pour qu’il enchérisse en son nom.

Faut-il envisager une offre par procuration ?

M. Thompson conseille de prendre à l’avance votre décision concernant votre offre la plus élevée et de vous y tenir.

Certaines personnes mettront en place ce qu’on appelle une « offre par procuration ». C’est ici qu’une partie intéressée donne son enchère maximale au commissaire-priseur pour qu’il enchérisse en son nom.

Par exemple, vous pouvez définir une enchère par procuration de 100 000 £, et le commissaire-priseur enchérira alors pour vous contre toutes les autres personnes présentes dans la salle jusqu’à – mais jamais au-delà – ce prix.

En utilisant cet exemple, si les enchères dans la salle dépassaient 100 000 £, votre mandataire cesserait et vous seriez exclu du processus d’enchères.

M. Thompson déclare : « Parfois, les gens ne se font pas confiance pour s’en tenir à leur offre la plus élevée une fois le processus d’appel d’offres lancé. »

Cependant, il a ajouté que la plupart des gens voudront garder le contrôle et n’utiliseront donc pas d’offres par procuration.

Il déclare : « La plupart des gens ne se sentent pas à l’aise de montrer leur main avant l’enchère et n’utiliseront donc pas le système d’enchères par procuration. »

Il existe également le risque que la propriété se vende à un prix légèrement supérieur à votre offre par procuration, et vous sauriez que si vous aviez été dans la pièce, vous l’auriez augmenté et gagné.

« Vous pourriez vous en vouloir car vous étiez si près de réussir », dit-il.

Cette extrémité victorienne de la terrasse située dans le bourg de Worksop, dans le Nottinghamshire, est vendue par Pugh Auctions le 30 janvier au prix indicatif de 110 000 £.

Cette extrémité victorienne de la terrasse située dans le bourg de Worksop, dans le Nottinghamshire, est vendue par Pugh Auctions le 30 janvier au prix indicatif de 110 000 £.

Les enchérisseurs avisés s’assoient à l’arrière…

Les enchérisseurs les plus avisés ont tendance à ne se présenter que dans la dernière demi-heure. Cette pratique découle des ventes aux enchères qui se déroulaient dans des salles, avec de nouveaux enchérisseurs naïfs assis à l’avant tandis que des investisseurs plus avertis s’asseyaient à l’arrière et surveillaient la salle pour voir qui enchérissait.

Légalement, un commissaire-priseur peut faire ce que l’on appelle des « enchères hors du commun » jusqu’au prix de réserve.

Par exemple, si le prix d’une vente aux enchères a un prix de réserve de 100 000 £ et que le commissaire-priseur commence à 90 000 £ et que personne n’enchérit, le commissaire-priseur est autorisé à enchérir à 91 000 £, puis à 92 000 £ et plus. Il s’agit de contribuer à stimuler la salle des ventes afin qu’une véritable offre soit faite.

En fin de compte, une enchère réussie peut signifier que vous n’enchérissez pas du tout.

M. Thompson explique : « Un investisseur avisé au fond de la salle aurait une vue complète de la salle pour voir s’il y a de véritables enchérisseurs ou si le commissaire-priseur enchérit hors du mur. Il saura alors quels sont ses concurrents.

“L’investisseur avisé peut même rester les bras croisés et laisser le bien invendu afin de pouvoir ensuite s’adresser au commissaire-priseur avec un prix moins cher.”

En fin de compte, une enchère réussie peut signifier que vous n’enchérissez pas du tout. Il est bien préférable de quitter une propriété qui n’est pas faite pour vous plutôt que de payer trop cher pour une propriété qui se transforme rapidement en un gouffre financier que vous ne pouvez pas vous permettre.

C’est ce qui s’est passé lorsque je suis entré dans la salle des enchères en ligne. J’ai fait preuve de retenue et n’ai pas enchéri au-dessus de mon enchère maximale, qui tenait compte des frais d’achat et des coûts de rénovation.

M. Thompson a conclu : « Il est très facile de se laisser emporter par le romantisme d’acheter la maison de vos rêves aux enchères et c’est un sentiment formidable lorsque vous obtenez cette enchère gagnante.

“Mais en fin de compte, il s’agit également d’un engagement financier énorme et, dans certains cas, il arrivera un moment où, peu importe à quel point vous aimez la propriété, cela ne vous convient tout simplement pas financièrement.”

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